【建纬观点】保障性租赁住房政策观察——城市篇
过去的2021年，“保障性租赁住房”在国家、地方出台的各类政策中频频出现，2021年也因此被称为“保障性租赁住房”元年。2022年3月5日，国务院总理李克强作2022年政府工作报告。其中，在提到保障住房需求的政策时，提出要加快发展长租房市场，加快发展保障性租赁住房。
保障性租赁住房是实现“房住不炒”，推进以人为核心的新型城镇化，促进实现全体人民住有所居的重要举措。作为专注于城乡建设发展法律服务的专业律所，我们对保障性租赁住房领域一直保持高度关注。继对国家、直辖市、省份层面的保障性租赁住房主要政策进行梳理之后，本篇将对人口流入较多的南京、杭州、成都、武汉、长沙五个城市已出台的保障性租赁住房主要政策进行梳理。此外，我们注意到广州、深圳、苏州等城市关于保障性租赁住房的政策目前正在征求意见中，待相关政策出台后，我们将补充完善到政策观察系列中。
《南京市发展保障性租赁住房实施办法》
发文单位：南京市人民政府
印发日期：2022年1月9日
发文字号：宁政规字[2022]1号
时效性：现行有效
原文链接：
http://www.nanjing.gov.cn/xxgkn/zfgb/202201/t20220128_3278957.html
南京市人民政府于2022年1月9日印发了《南京市发展保障性租赁住房实施办法》，适用于南京市行政区域内保障性租赁住房的规划、建设、供应和监督管理。
政策的主要亮点包括：
1. 明确保障性租赁住房套型建筑面积标准。新建的保障性租赁住房套型建筑面积原则上应当控制在70平方米以内，以30—60平方米为主。已建成或者已立项的项目，纳入保障性租赁住房进行管理的，建筑面积可以适当放宽，原则上不超过90平方米。同时，改建项目应当以整栋、整单元、整层（应具备独立交通空间）为基本改建单位，原则上不得少于50套（间）且总建筑面积不少于2000平方米。
2. 在鼓励利用存量项目改建保障性租赁住房的同时，列出不得作为保障性租赁住房项目的“负面清单”。包括土地性质为三类工业用地和三类物流仓储用地的非居住建筑、土地剩余使用年限低于六年、房屋已列入征收范围的项目。
3. 落实土地支持政策。保障性租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，实行计划单列、优先安排，采取出让、租赁、划拨等方式供应。以出让或者租赁方式供应的，可以将保障性租赁住房租赁价格及调整方式作为出让或者租赁的前置条件，允许出让价款分期收取，每期等额、最多三期，期限一般不超过两年。
4. 充分运用金融手段和多种金融工具，为保障性租赁住房项目提供低成本、长期性的稳定资金支持。保障性租赁住房建设单位可以将集体经营性建设项目用地使用权办理抵押贷款。
5. 承租人与保障性租赁住房产权单位或者受委托的运营管理单位应当依法签订书面租赁合同，租赁期限原则上一次不超过3年。保障性租赁住房产权或者运营管理单位应当委托有关机构按年度或者适时公布保障性租赁住房周边同地段同品质的市场化租赁住房评估租金，保障性租赁住房的优惠租金标准按不高于评估租金的九折确定，租金年度涨幅不得超过5%。
《杭州市加快发展保障性租赁住房实施方案》
发文单位：杭州市人民政府办公厅
成文日期：2021年10月25日
发文字号：杭政办函[2021]54号
时效性：现行有效
原文链接：
http://www.hangzhou.gov.cn/art/2021/11/9/art_1229063382_1804036.html
杭州市人民政府办公厅2021年10月25日印发了《杭州市加快发展保障性租赁住房实施方案》，结合杭州市实际情况，制定实施方案。
政策的主要亮点包括：
1. 提出目标任务。“十四五”期间，将发展保障性租赁住房作为住房建设的重点任务，力争建设筹集保障性租赁住房33万套（间），年度租赁住房用地供应面积占出让住宅用地供应面积比例达到10%以上，新增保障性租赁住房套数占新增住房供应套数比例力争达到30%以上。
2.明确保障性租赁住房套型建筑面积标准。保障性租赁住房分为住宅型和宿舍型两类，住宅型保障性租赁住房建筑面积标准原则上不超过70平方米，确需超过标准的，须报经各区批准且最高不得超过100平方米；宿舍型保障性租赁住房建筑面积标准为20—45平方米，且该类户型不得少于80%，一般不超过50平方米。已开工建设或通过现有建成住房转化的，可适当放宽建筑面积标准。
3.坚持多渠道筹集。在国办发〔2021〕22号文件规定的5种筹建渠道基础上，支持探索利用村级留用地建设保障性租赁住房，鼓励利用地铁、公交停保基地等上盖物业新（改）建保障性租赁住房，支持将闲置或已作为保障性租赁住房用途的政府、国有企事业单位投资的公租房、安置房等保障性安居工程住房调整为保障性租赁住房使用管理。新开工建设的保障性租赁住房主要安排在产业园区及周边、轨道交通站点附近和城市建设重点片区等区域，引导产城人融合、人地房联动。
4.细化土地支持政策。其中，支持产业园区内的工业项目，以及产业园区外亩均效益A、B类龙头骨干企业用地面积50亩以上的存量工业项目，在确保安全、满足职工居住需求、符合产业发展政策的前提下，经批准可将配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，建筑面积占比上限相应提高到30%，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房。同时，在编制年度住宅用地供应计划时，单列保障性租赁住房用地计划。保障性租赁住房用地可采取出让、租赁或划拨等方式供应，允许出让价款分期收取。新建普通商品住房项目可配建一定比例的保障性租赁住房。
（一）《成都市人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》
发文单位：成都市人民政府办公厅
签发日期：2021年8月14日
发文字号：成办发[2021]80号
时效性：现行有效
原文链接：
http://gk.chengdu.gov.cn/govInfoPub/detail.action?id=131023&tn=6
成都市人民政府办公厅2021年8月14日印发了《成都市人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》，结合成都市实际情况，制定实施意见。
政策的主要亮点包括：
1.提出工作目标。结合成都需求实际，合理确定“十四五”期间保障性租赁住房发展目标和年度建设计划，“十四五”期间计划筹集建设保障性租赁住房25万套（间），其中2021年计划筹集建设6万套（间）。
2.明确对象、租金和建设标准。保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，最大不超过90平方米，其中70平方米以内户型建筑面积占比原则上不低于80%。租金接受政府指导。
3.落实支持政策。一是土地支持政策。提高住宅用地中保障性租赁住房用地供应比例，单列租赁住房用地计划、优先安排、应保尽保。新建普通商品住房项目可配建一定比例的保障性租赁住房。报经批准后，可利用非居住存量住房改建、依法取得使用权的土地和产业功能区中工业项目配套用地建设保障性租赁住房。二是财政支持政策。符合要求的保障性租赁住房项目，可以申请财政资金补助。三是税费及金融支持。税费、金融等政策严格按国家有关规定执行。四是执行民用水电气价格。符合国家规定，纳入保障性租赁住房的，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。五是公共服务支持。保障性租赁住房承租人可按规定申领居住证，居住证持有人按规定享受义务教育、医疗卫生、公积金等基本公共服务。六是优化审核流程。建立保障性租赁住房管理服务平台，加强数据互联互通，切实方便群众办理。
（二）《关于鼓励国有企业加快发展保障性租赁住房的实施方案》
发文单位：成都市住建局、成都市发改委、成都市财政局、成都市规划和自然资源局、成都市国资委
印发日期：2021年8月17日
发文字号：成住建规[2021]4号
时效性：现行有效
原文链接：
http://cdzj.chengdu.gov.cn/cdzj/c131968/2021-08/23/content_9b9b250a87df42d089125e3afbd03f00.shtml
成都市住建局、成都市发改委、成都市财政局、成都市规划和自然资源局、成都市国资委5部门于2021年8月17日印发了《关于鼓励国有企业加快发展保障性租赁住房的实施方案》，鼓励市、区（市、县）两级国有企业（以下简称国有企业）积极参与保障性租赁住房建设。
政策的主要亮点包括：
1.盘活存量住房。鼓励国有企业将自有存量住房盘活后优先用于保障性租赁住房；支持国有企业将符合条件的市场存量住房（含符合条件的配建租赁住房）、闲置和低效利用的现有商业办公用房、厂房等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房。
2.明确户型面积和建设标准。以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，最大不超过90平方米。其中70平方米以内户型建筑面积占比原则上不低于80%。按照住房城乡建设部《关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》（建办标〔2021〕19号）和《成都市租赁住房规划设计技术导则（试行）》规定执行，具体建设标准可另行制定。
3.落实土地支持政策。规划和自然资源部门在编制年度住宅用地供应计划时，应提高住宅用地中保障性租赁住房用地供应比例，按照保障性租赁住房用地供应比例不低于住宅用地10%进行保障，容积率可提高到3.0。保障性租赁住房用地可采取划拨、租赁或出让等方式供应，其中以划拨或协议出让方式供应的，土地使用权价格按基准地价的70%收取；以租赁或公开出让方式供应的，可将保障性租赁住房租赁价格及调整方式作为租赁或公开出让的前置条件，允许出让价款分期收取。国有企业依法取得使用权的非居住存量土地，在尊重群众意愿、合理规划公建配套的前提下，可用于建设保障性租赁住房。需变更土地用途的，不补缴土地价款。
4.明确各类审批流程，将审批流程作为实施方案的附件予以公布。包括非居住存量房屋改建保障性租赁住房审批流程、非居住存量土地建设保障性租赁住房审批流程、单列保障性租赁住房用地集中新建保障性租赁住房审批流程、产业功能区中工业项目配套用地建设保障性租赁住房审批流程。
《市人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》
发文单位：武汉市人民政府办公厅
发布日期：2021年10月29日
发文字号：武政办[2021]116号
时效性：现行有效
原文链接：
http://www.wuhan.gov.cn/zwgk/xxgk/zfwj/bgtwj/202110/t20211029_1823268.shtml
政策的主要亮点包括：
1.提出工作目标。“十四五”期间计划建设筹集保障性租赁住房25万套（间），其中2021年计划建设2.16万套（间）。
2.明确对象、户型面积和租金标准。保障对象为正常缴纳社会保险且无自有住房的新市民、青年人以及符合我市人才租赁房承租条件的对象。以小户型为主，单套房屋建筑面积原则上不超过70平方米。租金按照不高于同地段同品质市场租赁住房租金的85%评估确定。
3.落实土地支持政策。中心城区集中新建商品住房，按照不低于住宅面积6%的比例配建保障性租赁住房，不再配建其他各类租赁型住房。对重点功能区内新建商品住房，经市保障性租赁住房工作领导小组同意，允许按价值相等原则，采取集中建设或者异地配建方式，落实保障性租赁住房应配建指标。市、区两级土地储备供地项目配建的保障性租赁住房，产权分别无偿移交给武汉城建集团（市城市更新中心）和项目所在区人民政府（或者其指定的区属国有平台企业），并由其负责运营管理。新城区、开发区可根据辖区实际情况自行确定商品住房配建保障性租赁住房的项目以及比例要求，所配建的保障性租赁住房产权归属及运营管理按照上述规定执行。原商品住房项目配建并无偿移交的公租房、大学生租赁房，参照上述规定执行。鼓励在地铁上盖物业中建设一定比例的保障性租赁住房。可将闲置公租房房源用作保障性租赁住房。
4.优化审批政策。按照“放管服”改革要求，优化保障性租赁住房项目审批，构建市、区快速审批绿色通道，提高项目审批效率，加快保障性租赁住房供给。
《长沙市人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》
发文单位：长沙市人民政府办公厅
公布日期：2022年1月13日
发文字号：长政办发[2021]75号
时效性：现行有效
原文链接：
http://www.changsha.gov.cn/zfxxgk/zfwjk/szfbgt/202201/t20220124_10453977.html
政策的主要亮点包括：
1.突出发展重点。保障性租赁住房重点布局在国家级、省级产业园区，十个重大片区 (金阳新城、金洲新城、金霞新城三大产业功能片区，滨江金融、国际会展、高铁西城、南部融城四大高端服务功能片区，隆平、大泽湖、大王山三大特色功能片区)，中国 (湖南) 自由贸易试验区长沙片区。
2.明确筹集任务。“十四五”规划期间，全市筹集保障性租赁住房 150000 套，任务分解到区县 (市)、国家级园区和部分市属国有企业。具体任务分解如下：区县 (市) 及国家级园区筹集 120000 套，其中芙蓉区 8000 套、天心区10000 套、岳麓区10000 套、开福区10000 套、雨花区12000 套、长沙高新区 20000 套、望城区 (含望城经开区) 10000 套、长沙县 (含长沙经开区) 20000 套、浏阳市 (含浏阳经 开区) 10000 套、宁乡市 (含宁乡经开区) 10000 套；市属国有企业筹集 30000 套，其中长房集团 10000 套、市城市发展集团 10000 套、湘江发展集团 5000 套、市轨道交通集团 5000 套。市属国有企业筹集的房源，与区县 (市) 及国家级园区组织筹集的房源，任务不重复计算。
3.设定计划和建设管理标准。从制定年度计划、计划编制下达、建设适用标准、消防安全管理等方面细化了操作流程。
4.细化项目审批流程。规定了项目申请（新建项目、改建项目、住宅改造装修项目）、项目联合审查、项目报建与实施、项目备案、项目监管、项目验收全流程的审批程序。
5.强化运营管理。规定新建类保障性租赁住房，租赁持续运营期限不少于10年；利用存量闲置房屋建设的保障性租赁住房，租赁持续运营期限不少于8年。保障性租赁住房在运营期内不得转租转借和改变租住用途，不得用于酒店、宾馆、旅馆及民宿等特种行业，运营期内不得上市销售或变相销售。运营期内涉及整体转让的，转让后使用性质、土地用途和土地取得方式不变，转让后应向区县 (市) 行业主管部门报备。
END
作者 | 自然资源与基础设施部
编辑 | 建纬品牌部
自然资源与基础设施部
自然资源与基础设施部系建纬律师事务所的核心业务部门之一。致力于利用建纬在市政与基础设施领域的领先优势，为客户提供优质的法律服务，部门汇集多位复合型背景的专业法律人才，拥有具有土地规划、矿产、能源、电力、环境、房屋、市政、交通、金融等行业与法律复合背景的专业律师。
自然资源与基础设施部由事务所副主任、高级合伙人宋仲春律师任部门主任，下设土地、矿产资源、能源与电力、环境保护、市政与公用设施、项目与基础设施业务组6个小组，分别由具体相关行业和实务经验的律师作为业务组牵头人，为客户在土地、矿产资源、能源和电力等，市政与公用设施、基础设施、环境保护等业务的投资、并购、建设、运营、维护等提供综合法律服务，对PPP，F+EPC、EPCO、ABO等多种投融资项目具有丰富的经验。
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